{"id":16653,"date":"2018-05-22T13:36:25","date_gmt":"2018-05-22T13:36:25","guid":{"rendered":"https:\/\/fcmanrique.org\/?p=16653"},"modified":"2026-04-23T23:19:18","modified_gmt":"2026-04-23T23:19:18","slug":"guia-para-abordar-el-alquiler-vacacional-soluciones-urbanisticas-fiscales-y-turisticas","status":"publish","type":"fcm_actividad","link":"https:\/\/ludiccc.ddns.net\/de\/fcm-actividad\/guia-para-abordar-el-alquiler-vacacional-soluciones-urbanisticas-fiscales-y-turisticas\/","title":{"rendered":"Gu\u00eda para abordar el alquiler vacacional: soluciones urban\u00edsticas, fiscales y tur\u00edsticas"},"content":{"rendered":"
\"Gu\u00eda<\/figure>\n

Alquiler vacacional. \u00bfQu\u00e9 hacemos? <\/em>Una realidad y una pregunta que abord\u00f3 este seminario celebrado en la sala Jos\u00e9 Saramago los d\u00edas 17 y 18 de mayo con la intervenci\u00f3n de cinco profesoras de Derecho p\u00fablico de varias universidades. El director de la FCM, Fernando G\u00f3mez Aguilera, abri\u00f3 el seminario recordando que el tema supone \u201cuno de los asuntos m\u00e1s candentes de inter\u00e9s p\u00fablico\u201d sobre el que hay \u201cuna fuerte controversia\u201d. Los datos que afectan a Canarias hablan de que este tipo de oferta supone el 23 por ciento de la total y un impacto de 1.500 millones de euros, mientras que en Lanzarote hay unas 72.500 plazas tur\u00edsticas tradicionales oficiales, y se calcula que est\u00e1n en el mercado unas 31.000 camas en este tipo de viviendas. G\u00f3mez Aguilera dijo que asistimos a \u201csignos de ruptura del modelo tradicional\u201d y que se est\u00e1n generando problemas de convivencia, gentrificaci\u00f3n, escasez de viviendas, econom\u00eda sumergida o una confrontaci\u00f3n con un derecho fundamental, como es el derecho a la vivienda digna. Apost\u00f3 por buscar equilibrios: \u201cEl juego est\u00e1 cambiando y debe haber nuevas reglas\u201d. \"\"<\/a><\/p>\n

Ester Machancoses, Joana Socias, Ana M\u00aa. de la Encarnaci\u00f3n, Alba Nogueira y Mariola Rodr\u00edguez Font<\/em><\/p>\n

Regulaci\u00f3n <\/strong><\/p>\n

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Alba Nogueira<\/em>, de la Universidad de Santiago de Compostela, habl\u00f3 de la distribuci\u00f3n de competencias en la regulaci\u00f3n. Afirm\u00f3 que era la primera vez que asist\u00eda a un encuentro en el que todas las ponentes eran mujeres y avanz\u00f3 que el de la vivienda vacacional es un \u201cpanorama competencial complejo y dif\u00edcil de regular con voluntades pol\u00edticas contradictorias\u201d. Hay que ordenar y hay que hacerlo en funci\u00f3n de los objetivos de desarrollo sostenible y la econom\u00eda circular, que aparecen en la nueva Agenda urbana de Naciones Unidas. Y hay que hacerlo con la Directiva Bolkenstein vigente, que obliga a demostrar que cualquier limitaci\u00f3n para ofrecer servicios debe pasar el triple test: que las medidas sean proporcionadas, necesarias y de inter\u00e9s general. En Espa\u00f1a, las normas de transposici\u00f3n de esta directiva son a\u00fan m\u00e1s liberales, por lo que \u201clas autoridades espa\u00f1olas est\u00e1n por no controlar salvo causas muy justificadas\u201d. As\u00ed pues, quienes han intentado regular, o limitar, son las comunidades aut\u00f3nomas y algunas ciudades, y la respuesta ha llegado de la mano de la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado y la Competencia (CNMC) recurriendo esas regulaciones porque limitan la competencia. Para Nogueira, \u201clos decretos auton\u00f3micos pecan de un excesivo enfoque tur\u00edstico\u201d. La clave es saber qu\u00e9 medidas hay que tomar, y Nogueira apunt\u00f3 dos tipos: las relacionadas con la ordenaci\u00f3n territorial y las que tienen que ver con el derecho a la vivienda. En el primer caso, ya hay una sentencia en Holanda que avala estas medidas que prohib\u00edan que se instalara el comercio tradicional en las afueras con el fin de que el centro no se quede vac\u00edo y que sea m\u00e1s seguro. Tambi\u00e9n se puede alegar el desarrollo sostenible como l\u00edmite al crecimiento. En cuanto al derecho a la vivienda, el Tribunal Constitucional se est\u00e1 alineando \u201cde forma clara\u201d con la visi\u00f3n m\u00e1s liberalizadora. Para Nogueira, en definitiva, hay un papel impropio de la CNMC y una dejaci\u00f3n del Estado, y hay que hacer normas m\u00e1s exhaustivas, que pasen el triple test. En Catalu\u00f1a <\/strong><\/p>\n

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Mariola Rodr\u00edguez Font<\/em>, de la Universidad de Barcelona, expuso la experiencia reguladora en Catalu\u00f1a, que se remonta al a\u00f1o 2012 y que ahora se va a modificar. Habl\u00f3 del nacimiento de la figura del \u201cprosumidor\u201d (productor y consumidor), ya que los ciudadanos se ponen del lado de la oferta y de la demanda, y el reto es darles cobertura legal. \u201cLa cesi\u00f3n de viviendas se ha hecho siempre \u2014se\u00f1al\u00f3\u2014, el problema es el auge\u201d. Las plataformas de intercambio, sin embargo, se han llenado de profesionales, y hay que diferenciar el ejercicio profesional, del ocasional. En Catalu\u00f1a, en cuanto a los hogares compartidos o \u201chomesharing\u201d, se proponen varias medidas para su regulaci\u00f3n pero fuera de la normativa tur\u00edstica, con una intervenci\u00f3n m\u00ednima. Se plantea un registro voluntario aunque quedan dudas sobre si s\u00f3lo se puede alquilar por habitaciones o la casa entera. Por otra parte, Catalu\u00f1a sugiere un proyecto de Decreto de reglamento de turismo con el objetivo de simplificar y en el que los profesionales de la vivienda vacacional deban someterse a la regulaci\u00f3n tur\u00edstica porque compiten con los tradicionales. Las dudas, seg\u00fan Rodr\u00edguez Font, son contrarias al principio de seguridad jur\u00eddica \u201cporque el marco no es predecible ni estable\u201d. Apost\u00f3 por valorar, a nivel estatal, si se deben establecer o no unos criterios comunes que aclaren, o tambi\u00e9n poner unas condiciones a las plataformas, como actores clave, para mantener un control. Se\u00f1al\u00f3 que es vital esta colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada y que es imprescindible dictar una normativa que establezca la obligaci\u00f3n de supervisi\u00f3n sobre las plataformas. Urbanismo <\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>Ana Mar\u00eda de la Encarnaci\u00f3n<\/em> Las soluciones urban\u00edsticas para el alquiler vacacional las analiz\u00f3 Ana Mar\u00eda de la Encarnaci\u00f3n, de la Universidad de Valencia. Se\u00f1al\u00f3, en primer lugar, que el aumento de la oferta se debe a tres razones: la crisis econ\u00f3mica, el gran n\u00famero de casas vac\u00edas y las nuevas tecnolog\u00edas, y que Airbnb est\u00e1 presente en 65.000 ciudades y en 191 pa\u00edses. La situaci\u00f3n jur\u00eddica actual provoca tensiones entre el Gobierno y las comunidades aut\u00f3nomas que regulan. \u201cEs un caos\u201d. Adem\u00e1s, la regulaci\u00f3n no ha frenado el aumento de la oferta y ya hay ciudades que est\u00e1n preparando una moratoria. Para evitar lo que ha pasado, que es la turistificaci\u00f3n y gentrificaci\u00f3n de algunos barrios de algunas ciudades, \u201chay que buscar un equilibrio\u201d y planificar para primar el derecho a la vivienda, al descanso, a la intimidad, a la ciudad\u2026 \u201cLa normativa actual no responde a una planificaci\u00f3n previa ni a una estrategia, es un parcheado sin reflexi\u00f3n\u201d, destac\u00f3, y apost\u00f3 por una regulaci\u00f3n integral, coordinando la normativa tur\u00edstica con la administrativa y la urban\u00edstica, porque el turismo influye en la configuraci\u00f3n de las ciudades. Analiz\u00f3 los principales intentos de regulaci\u00f3n. En primer lugar el Plan de Barcelona, el PEUAT, que afecta tambi\u00e9n a los hoteles, establece dos licencias, divide la ciudad en cuatro zonas en funci\u00f3n de su saturaci\u00f3n y proh\u00edbe en la m\u00e1s saturada renovar los permisos. En Baleares, la Ley 6\/2017, que modifica la Ley de Turismo, tambi\u00e9n zonifica, fija un m\u00e1ximo de plazas y tiene otros dos instrumentos: entre ellos el Plan de Palma que considera saturada a toda la ciudad. En la Comunidad Valenciana hay un borrador de anteproyecto de ley de ocio, turismo y hospitalidad, y finalmente, en Par\u00eds y Londres se dan dos modelos diferentes. Londres se nombra capital de la econom\u00eda colaborativa y facilita el alquiler tur\u00edstico sin poner obligaciones si la casa se alquila menos de noventa d\u00edas al a\u00f1o, y la capital francesa es m\u00e1s restrictiva y prima el bienestar de los parisinos. De la Encarnaci\u00f3n dej\u00f3 sobre la mesa varias propuestas: diferenciar entre actividad econ\u00f3mica y aprovechamiento de vivienda habitual, fijar l\u00edmites y requisitos, aportar criterios urban\u00edsticos, como actuar de forma coordinada entre las administraciones y dotar a los ayuntamientos de competencias en esta materia, modificar las leyes para incluir esta modalidad, tener en cuenta a los terceros afectados (a los vecinos) y mejorar el funcionamiento de la inspecci\u00f3n y el control. Fiscalidad <\/strong> Ester Machancoses, de la Universidad de Valencia, habl\u00f3 sobre los aspectos fiscales. Dijo que las plataformas no estaban pensadas para desarrollarse como lo han hecho y han perdido el ideal rom\u00e1ntico que ten\u00edan. Por ejemplo, en Madrid, el tres por ciento de los ofertantes controlan el 14 por ciento de las ofertas. Se\u00f1al\u00f3 que primero hay que documentar los efectos para saber qu\u00e9 medidas hay que tomar y analiz\u00f3 los impuestos que se pagan o se pueden pagar. En cuanto al IRPF, los propietarios de las casas pueden tributar por actividad econ\u00f3mica o por rendimiento de capital inmobiliario. Habl\u00f3 de la posibilidad de poner un impuesto sobre estancias tur\u00edsticas, como la ecotasa, que en Catalu\u00f1a ya existe y no ha afectado a que los turistas quieran seguir visitando la regi\u00f3n. Respecto a las plataformas, se\u00f1al\u00f3 que el reto es conseguir que tributen m\u00e1s que ahora. En la actualidad, solo pagan en Espa\u00f1a si tienen un establecimiento permanente. Airbnb factur\u00f3 el a\u00f1o pasado 35 millones de euros y pag\u00f3 80.000. Francia, Italia, Alemania o Espa\u00f1a est\u00e1n buscando la f\u00f3rmula para que tributen m\u00e1s pero no puede ser una soluci\u00f3n individual, sino de todos los pa\u00edses de la Uni\u00f3n Europea, y hay pa\u00edses, como Luxemburgo o Irlanda \u201cque no van a querer\u201d. Propuso dos medidas: la llamada tasa google, que se pagar\u00eda en funci\u00f3n del valor que generan los usuarios, y otras m\u00e1s a largo plazo, como cambiar el concepto de establecimiento permanente. Tambi\u00e9n propone la colaboraci\u00f3n de las plataformas para que en ellas se anuncien s\u00f3lo particulares y no empresas, como ha hecho Amsterdam en una de ellas. \"\"<\/a>Ester Machancoses y Joana Socias<\/em><\/p>\n

Modelo insostenible<\/strong> La \u00faltima ponente fue Joana Socias, de la Universidad de Baleares. Destac\u00f3, en primer lugar, que el Derecho p\u00fablico, del que son profesoras las cinco ponentes, tiene mucho que decir en este caso en favor del inter\u00e9s general. Dijo que es innegable que el alquiler vacacional es un modelo de negocio y que en algunas partes, como Venecia, Amsterdam o Palma se ha vuelto \u201ccasi insostenible\u201d e interfiere en la econom\u00eda de la ciudad, y que, frente a esto, hacen falta \u201cnegocios y ciudades \u201ccon alma\u201d. Esta forma de turismo no s\u00f3lo altera el modelo tur\u00edstico sino que penetra en el tejido de la ciudad y la transforma y aunque genera riqueza y se reparte, tambi\u00e9n genera contaminaci\u00f3n, gentrificaci\u00f3n, falta de dotaciones y causa problemas en el acceso a la vivienda. Como afecta a muchos sectores se pueden poner l\u00edmites, como la zonificaci\u00f3n, fijar un techo de plazas, prohibirlos en edificios plurifamiliares o en viviendas que tengan menos de cinco a\u00f1os\u2026 El Consell insular de Mallorca est\u00e1 preparando unas normas que vincular\u00e1n a los ayuntamientos. Pero adem\u00e1s de las competencias urban\u00edsticas es necesario cambiar las estructuras internas porque sigue habiendo una gran carencia, por ejemplo, de inspectores. Sobre la regulaci\u00f3n en Canarias, dijo que es una de las m\u00e1s conflictivas porque no quiere afrontar la situaci\u00f3n, sino favorecer a la oferta ya implantada. Socias considera que el Estado debe implicarse porque hasta ahora se ha limitado a recurrir, a trav\u00e9s de la CNMC, las leyes auton\u00f3micas, que no suelen justificar bien su regulaci\u00f3n en la exposici\u00f3n de motivos en la que hay que aludir a razones de inter\u00e9s general. De todas formas, las sentencias en contra s\u00f3lo anulan algunos aspectos de esas leyes, pero la mayor\u00eda de los art\u00edculos siguen en vigor. Algunas soluciones <\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a> El seminario termin\u00f3 con una mesa redonda con todas las ponentes en la que se abordaron posibles soluciones desde diversos puntos de vista. En primer lugar, se plante\u00f3 la necesidad de diferenciar entre particulares y empresas e incrementar los requisitos para \u00e9stas con el fin de limitar la oferta o igualarla al resto de la oferta tur\u00edstica. Tambi\u00e9n se habl\u00f3 de la exigencia de tomar otras medidas en pol\u00edticas de vivienda para garantizar el acceso de los ciudadanos. Se apunt\u00f3 la condici\u00f3n de colaborar con las plataformas y sacar a los profesionales de ese \u00e1mbito, de adaptar la regulaci\u00f3n a la realidad de cada ciudad o comunidad aut\u00f3noma y de la importancia de coordinar las medidas entre las diferentes administraciones. \"\"<\/a><\/p>\n

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